週末田舎暮らし用語集

建ぺい率と容積率
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建ぺい率と容積率

建ぺい率

建ぺい率(建蔽率)とは、ひとことで言うと敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことです。建築面積とは 通常は1階の床面積と覚えておいて間違いないでしょう。厳密にいうと建築面積とは、2階建て3階建ての建物の場合でも、 建物を上から見た壁芯の水平投影面積を指します。建築基準法上厳密にいうと、建築面積に算入する部分や算入しない部分なども あるうえ、まれに2階の床面積のほうが1階よりも大きな建物もあるので、 100%一階の床面積=建築面積とはいえない部分もありますが、おおむね1階の建築面積と思って間違いないでしょう。

この建ぺい率ですが、都市計画区域内の決められた用途地域(注)内で、建築基準法によって決まっています。 例えば100坪の土地で建ぺい率が40%といえば、建築面積が40坪を越える建物を建てることはできません。 別荘地や田舎だからといって、この都市計画区域からはずれている土地でも、建ぺい率、容積率の制限があるので、 すべて家が建つような場所はこのような規制があると考えたほうが良いでしょう。

容積率

容積率とは、敷地面積に対して建物の床面積の合計(延べ床面積)の割合です。例えば敷地100坪の土地で容積率100%といえば、延床面積は100坪までの建物しか建てられません。上記の例のように建ぺい率40%、容積率100%の地域(実際にはこのような40・100という地域はないと思います。)では、容積率からすれば延べ床面積100坪の建物が建てられそうですが、建ぺい率が40%なので、2階建ての場合は、最大延べ床面積80坪の建物しか建てられません。当然のことですが平家建の建物の場合、40坪の建物しか建てられません。

別荘地の場合は独自の規制がある場合が多い

上記の建ぺい率と容積率ですが、別荘地や田舎ではその町によって独自の条令やガイドラインを設けている場合があります。ガイドラインなどの場合、強制力はありませんが、ガイドラインに沿った建物を計画しないと、建築確認などが下りないと思ったほうがよいでしょう。

山梨県清里地区の景観ガイドライン(抜粋)

ちなみに参考として別荘地として人気のある山梨県の清里地区の、景観形成ガイドラインの抜粋を載せておきます。 これから別荘を建てて週末田舎暮らしをしようとする人なら、自然環境のことを配慮して、このガイドラインと同レベルの配慮をして欲しいものです。

【建ぺい率】
40%、但し、別荘は20%以下に抑えるようにする。
【容積率】
100% 但し、別荘は40%以下に抑えるようにする。
【高さ制限】
13mを越えないこと。別荘は2階建て以下。
【屋根】
勾配のある屋根にすること。・・・陸屋根(ろくやね=平らな屋根のこと。鉄筋コンクリート造の建物などに多い)の建物は作れないということですね。
【建物の外観など】
外壁、屋根の色は落ち着いた色にし、外観、外溝には自然と違和感のあるような材料の使用は 避けること。
【樹木や周辺の緑化のことなど】
樹木はなるべく残すようにして、新に樹木を植える場合は在来の自然に生えている樹木と違和感のないものを植えるようにすること。また建築物と調和し周辺の景観と一体性を生ずるような緑化を施すこと。

 

(注)■用途地域とは
大きく分けて人が住む土地の中に、都市計画区域内の土地と都市計画区域外の 土地が有ります。都市計画区域内の土地もさらに3つに分けられていて、既に市街化されている地域とおおむね10年くらいをメドに市街化しようと計画されている地域を【市街化区域】といい、 市街化を抑制しようとしている地域に【市街化調整区域】というものがあります。 さらに【未線引き地域】というところもありますが、用途地域は関係してこないのでここでは説明は省略します。
【用途地域】というのはこの中の市街化区域内の種類分けした土地のことです。 わかりやすく言えば、都市計画区域内の市街化をしようとしている地域の土地の用途を大まかに種類別に分けたものということです。用途地域は12種類に区分けされていて、そこに住居を建てる場合は様々な制限があります。例えば、住居専用地域といえば、字句どおり住居以外は限られた文教施設などしか建築することはできません。 このように地域を土地の使用形態や用途によって分けたものを【用途地域】といいます。【都市計画法】という法律に規定があります。
この都市計画法に基づき用途地域が指定されると、その用途地域毎に建物を建築する場合に、建ぺい率、容積率、高さ制限など様々な規制をすることができるようになります。この具体的な規定は【建築基準法】などの特別法により定められています。

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