週末田舎暮らし用語集

定期借家契約
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定期借家契約とは?

定期借家契約とは正式には「建物定期賃貸借契約」といい、借地借家法に定められた、平成12年3月同法の一部改正により施行された法律に基づく契約で、従来の賃貸借契約では一旦賃貸借契約が成立すると、賃借人の有責事由や賃貸人が自分で賃貸家屋を使用するなどの正当事由がなければ、賃貸借契約を解除して賃借人を退去させることができませんでした。しかし、この定期借家契約を締結すれば、賃借期間を定めてその期間が満了すれば、契約は終了し更新することができません。

但し、定期借家契約が有効となるのは一定の要件を満たした契約を締結しなければなりません。下記の要件を満たしていないと、タイトルにいくら定期借家契約とあっても、普通借家契約と看做されてしまいます。その要件とは次のとおりです。

定期借家契約であることの要件

1.期間の定めのある契約であること

「賃借期間は2年間とする」というような明確な確定期限を定めなければなりません。・・・貸主が自分で建物を利用する必要が発生した場合・・・などといういつになるかわからない期限を定めても、定期借家契約にはなりません。

2.契約の更新がないこととする特約を設けること

契約の更新がないことを特約として契約に盛り込まなければなりません。参考までに、管理人が宅地建物取引主任者として不動産会社で契約業務に携わっていた時、自分で作成して使っていた契約書の雛形を載せておきます。国土交通省の雛形に準じて作成してあります。

  • 第2条(契約期間)
  • 1.契約期間は平成〇〇年〇〇月〇〇日より平成〇〇年〇〇月〇〇日までの2年間とする 。
  • 2.本契約は更新がなく、期間の満了により本物件の賃貸借は終了し、再契約はない。

但し、貸主借主合意のうえ再契約ができるという文言を入れておけば、再契約も可能です 。

3.書面による契約が必要

今時賃貸借契約を口頭で結ぶことはありえませんが、定期借家契約の場合は書面による契約が成立要件となっています。 たまにインターネットのサイトなどで、定期借家契約を締結するには「公正証書」で契約を締結しなければなりません・・・ などと書いてあるサイトがありますが、あれは間違いです。公正証書はあくまでも例示的に掲げてあるだけで、通常の書面による契約書で契約締結をすれば有効です。蛇足ですが、インターネット上の情報も法律の知識などあまり無い人が 広告料稼ぎのためだけでサイトを作っていることもあるので、充分注意が必要です。

4.賃貸人の定期借家契約であることの書面交付と説明義務

契約の前に賃貸人が賃借人に契約が「定期賃貸借契約」であることの書面を交付して説明する義務があります。これを怠ると、たとえ契約書に更新が無い旨の記載があったとしても、その部分は無効の取り扱いを受けます。通常は賃貸物件を取り扱う場合、宅地建物取引業者が仲介人として賃貸借を仲介するケースが多いと思われますが、宅地建物取引業者が仲介者としての立場でこの説明を行っても、ここでいう賃貸人が説明したことにはなりません。

但し、仲介人が本人(貸主)から正式に委任を受けて代理人として説明すれば、代理人は本人と同じ法律効果が発生するので、賃貸人の説明義務が履行されたことになります。通常、実務では貸主から正式に委任状をとって仲介業者が説明しています。

以上が定期借家契約の要点です。

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